Vol.11 戸建てよりマンションが有利!?相続対策としてのマンション投資

こんにちは。GENESISアセットレポート担当です。
来年2015年1月1日から相続税制が大幅に改正されます。相続税と言われても自分には関係ないと思う人がほとんどかもしれません。しかし、来年からは身近な問題として、相続トラブルに巻き込まれる可能性が高くなったと言えます。残された遺産が一戸建てと現預金。こうした相続が一番のトラブルになると言われています。

不動産が相続対策に有利とされる理由

相続財産を評価する場合、金融資産、たとえば現預金に対しては、額面のままで評価がなされます。
株式や債券も相続時の時価となります。 これが不動産だと評価の基準は一定の公的評価に基づくことになり、加えて収益用不動産であれば、 利用度が制限されているという見地からさらに評価減がなされます。建物は購入価格のおおよそ50%、土地部分は公示価格のおおよそ80%が評価額となっています。
賃貸物件の場合はさらに20-30%評価額を下げることができるので、不動産投資は有効な相続税対策の一つであると言えます。
このように金融資産を不動産に換価することにより、いわゆる「評価の圧縮」が可能となっており、 相続対策として収益不動産を購入することが有利になるといわれる理由です。

戸建ては相続トラブルになりやすい?

相続トラブルで一番多いのが、相続資産が2000万円ぐらいの層だという調査があります(日本法規情報調べ)。富裕層は事前に専門家に相談して、従前からしっかりとした相続対策をしているから、意外とトラブルには発展しにくいわけです。
しかし相続財産が自宅(=戸建て)とある程度の現預金のみという場合、兄弟姉妹間でトラブルになりやすいというのです。兄弟姉妹のだれか一人が自宅を相続することになると、残りの兄弟姉妹が遺産分割に見合うだけの現金を要求することになる。最悪の場合は、結局は親の家を売却して現金を分け合う、ということになるケースが多いそうです。

変化対応型資産としての「分割」「節税」「納税」

こうした戸建てでのトラブルを避けるため、マンションのメリットを挙げる専門家が多いようです。もちろんそれぞれのメリットや特性が異なります。
マンション、なかでも都心のワンルームマンションは、「分けやすい」「売りやすい」「金額が小さい」「節税力がある」「相続人が困らない」といったメリットが挙げられます。 こうした点からワンルームマンションは中間層にとっても相続対策として有効と言えます。
以下にメリットを解説します。

【分割対策】
1棟アパートの場合は分けるといっても額が大きい資産ですから、一人に与えてしまうと遺された家族で揉め事がおこります。共有名義にすると、売却するにも、大規模なリフォームをするにも、名義全員の同意が必要になり、老朽化が進んでも、売るに売れず、修繕もできないといったことになりかねません。共有名義は問題の先送りに過ぎないのです。
一方で、ワンルームの場合は、1戸ずつ家族に分けやすいので、財産を巡ってトラブルも起きません。

【納税対策】
相続税は『相続発生から10ヶ月以内』『現金一括納付』の待ったなしです。納税資金が足りず、不動産を売らないと払えないとしたら、急いで換金する必要があります。都心のワンルームマンションなら、価格も手頃で、利回りが取れることから人気があるので、素早く換金でき、現金を手にすることができます。

【節税対策】
ワンルームマンションの場合、節税対策にも効果を発揮します。上述したように相続税評価額は購入価格のおよそ3分の1程度にまで圧縮できるので、相続税をぐっと抑えることが可能です。

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出典:GENESIS作成