こんにちは。GENESISアセットレポート担当です。
前回に引き続き世界視野で見た東京マーケットについてご紹介したいと思います。今回は米国の調査機関UrbanLandInstitute（以下、ULIと略称）が先日発表した「PropertyPics Asian Cities ranked by 2015」からの抜粋紹介です。アジア太平洋地域で物件を探している不動産投資家は中国の大部分の都市を避け、代わりに日本やオーストラリアに目を向けている点がポイントとなっています。

アジア都市で「東京」が1位、「大阪」が3位

Japan’s “Abenomics” economic stimulus package has helped to fuel investment and interest in cities such as Tokyo and Osaka, the report said.。ULIのリポートによると、日本では「アベノミクス」のおかげで投資に火が付き、東京や大阪などへの関心が高まった。日本の不動産価格が上昇するとの見通しに加え、リスクも低いとの認識が投資環境を好転させているとのことです。その結果、ランキングでは東京が1位、大阪が3位につけています。
中国は物件供給が過剰でリターンが低いうえ、経済成長ペースが鈍化しているため、北京と上海以外の都市では不動産投資に対する関心が薄らいできた。調査は投資家や不動産デベロッパー、貸主、仲介業者、コンサルタントなど385人を対象にインタビューを実施したものをまとめています。
アジアの22都市を対象にする調査を基にランク付けした2015年の投資展望では、広州市、深セン市、香港、それに比較的規模の小さい中国の「2級都市」が下位にとどまっています。深セン市は22都市中19位、広州市は20位、2級都市グループは最下位です。

中国に加え、香港の人気も下落

最下位に近かった広州市と深セン市は通常、2級都市よりも回復力が強いと見なされている。ただ、両市ではオフィス物件の供給増が懸念されているほか、広州市の用地競売が不調だったことが投資家の警戒感を誘っているようです。
住宅ローン規制の緩和と最近の利下げを受け、中国の不動産セクターは下げ止まりの兆候を見せているものの、不安定な不動産市場が経済の足を引っ張ってきています。中国100都市の新築住宅の平均価格は11月に前年同月比で7カ月連続の下落を記録し、年初から10月までの住宅販売は金額ベースで前年同期比9.9％減少した、とのことです。
そして、香港の人気も落ちていることも指摘されている。香港の不動産は極端に高い（そして居住空間は非常に狭い）ことで知られていますが、融資規制と価格下落が投資家の熱を冷ましています。
重慶市や瀋陽市、天津市、成都市など中国の2級都市はランキングで最下位。これらの都市が2年前に初めてランキングに登場したときは堂々の8位だった。
当時の2級都市の用地価格は北京や上海と比べて安かった。ただ、地方政府が大量の用地を急ピッチで売却し、ほぼ全ての不動産セクターで供給過剰が発生しているため、現在の展望は急速に悪化しているとリポートは指摘しています。
中国政府が2013年に導入した景気の過熱抑制策と相まって、これら都市は「最悪の状況に直面している」との指摘もあります。「流動性は枯渇し、資本の不足したデベロッパーの多くが債務返済のために物件売却に苦心している」という。