1. 日経平均7万台の影で、J-REIT市場が低迷している現実

2026年、日本の株式市場は日経平均株価が一時7万円台の大台を突破するなど、歴史的なお祭り騒ぎの様相を呈しています。しかしその一方で、同じく「不動産」を裏付けとするもう一つの市場で、異変が起きているのをご存知でしょうか。

投資家から集めた資金でオフィスビルやマンションを運用する「J-REIT（不動産投資信託）」市場です。

好調な株式市場とは対照的に、東証REIT指数は今年に入ってから大幅に下落・停滞を続けており、現在は1,750〜1,800ポイント近辺での重い値動きを余儀なくされています。「都市部の不動産ニーズは旺盛で、市況そのものは悪くないはずなのに、なぜJ-REITだけが『危うい』と言われているのか」。その理由は、私たちが直面している「金利のある世界」への構造的な変化にあります。

2. なぜ「金利上昇」はJ-REITにとって大きな痛手なのか

J-REITが苦戦を強いられている最大の要因は、国内の長期金利（10年国債利回り）の上昇です。日銀の利上げ方針などを背景に、日本の長期金利は年初の2%程度から、直近では2.5%以上へと大きく跳ね上がりました。これがJ-REITの仕組みに対して、2つの強い逆風を降らせています。

• ① 借り換え時の「金利コスト」の増加懸念
  J-REITは投資家から集めた資金だけでなく、銀行から巨額の融資（借入金）を受けて物件を取得・運用しています。現在、J-REIT全体で11兆円を超える借入金があり、その多くは長期・固定金利で調達されているものの、今後数年かけてやってくるローンの「借り換え時期」には、上昇した金利がそのまま法人のコスト増（支払利息の増加）となり、投資家への分配金を押し下げるリスクとして意識されています。
• ② 国債との利回り競争（イールドスプレッドの縮小）
  安全資産である国債の金利が2.5%を超えてくると、投資家は「わざわざリスクを取って分配金利回り5%前後のJ-REITを買う必要性」を吟味し始めます。国債とREITの利回り差（イールドスプレッド）が縮まった結果、国内外の機関投資家がREITを売却し、より安全な債券などへ資金を移動させる動きが強まっています。

3. 【比較】同じ不動産でも大違い。「J-REIT」vs「実物不動産」

では、「不動産というアセットに投資する」という目的において、証券化されたJ-REITと、私たちが提案する実物不動産（マンション投資）では何が違うのでしょうか。それぞれの特徴を整理します。

4. 今、J-REITから「実物不動産」へ目を向けるべき明確な理由

ここで重要なのは、「J-REITの証券価格は下がっているが、都市部の不動産市場そのものは極めて好調である」という点です。都心のオフィス空室率は改善傾向にあり、マンション価格や家賃相場も高水準を維持しています。つまり、不動産自体の価値は上がっているのに、REITという「証券化された仕組み」を通じて投資しているがゆえに、市場のセンチメントや金利上昇の煽りを受けて損をしてしまっているのが現状です。

市場の思惑や他人の都合で価格が毎日ブレる証券を抱えるよりも、信頼できる「都心・駅近のワンルーム」を現物（リアルアセット）として1室所有する方が、長期的な資産防衛として遥かに手堅い選択肢となります。

さらに、株式会社GENESISがご提案する「竣工済み新築物件」であれば、これから発生する建築コストの上昇や工期の遅延といった不確定なリスクもありません。購入したその瞬間から、日々の相場の乱高下に一喜一憂することのない、文字通り「強固な資産」をポートフォリオに組み込むことができるのです。

5. 仕組みに投資するか、本物のコンクリートに投資するか

利回りの表面的な数字や手軽さだけでJ-REITを選ぶ時代は、金利の上昇とともに終わりを告げようとしています。不確実性の高まる2026年後半の経済環境において、家計を守る盾となるのは、ペーパーアセットではなく、自分の名義で完全にコントロールできる「確かな実物資産」です。

仕組みの波に翻弄される投資から、時代が変わってもそこに残り続ける本物の資産形成へ。株式会社GENESISでは、現在の金利動向や市場環境を的確にとらえた最新の資産防衛シミュレーションをご用意しています。これからの時代を生き抜くポートフォリオの最適解を、私たちと共に描いてみませんか。

※本コラムは、2026年夏時点の東証REIT指数の停滞や、日本の10年国債利回り上昇に伴うJ-REIT市場への売り圧力・影響に関する各社市場アナリストの解説（マネクリ（マネックス証券）やNEXT FUNDSなど）の実績データを参考に執筆しています。